首付20%就能买房，房地产市场会回暖吗？

首付20%就能买房，房地产市场会回暖吗？

山东菏泽、江西赣州、河南驻马店部分银行已将商业贷款首付比例下调至20%。以南宁为代表的部分城市降低了公积金贷款首付。目前南宁二套房公积金贷款首付只有30%。

此外，根据RealData的统计，2月份监测的103个重点城市中，有87个城市的房贷利率低于上月，较上月增加了28个，没有出现利率较高的城市。

有分析认为，降低首付比例和房贷降息将有效促进市场回暖，整体房地产市场将明显止跌。

但也有观点指出，本轮降低首付比例的城市多为三四线城市或二线城市非限购区域，一线城市情况有待观察。

行为还是政府监管？

率先启动此轮“首付贷”的是山东菏泽。

据悉，菏泽的中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行已普遍下调个人住房贷款首付比例，“无房不贷”购房者首付比例从最低的30%降至最低的20%。

菏泽开发区地图/动漫创意

在江西赣州，多套房产首套房贷首付比例已降至20%，中信银行、广发银行、招商银行等本地银行均已执行这一房贷政策。

论文称，在河南驻马店，部分一手楼盘首付比例下调至20%，二手房首付比例下调至30%。

值得注意的是，上述地方均未发布官方房地产调控政策。菏泽官方公开回应称，菏泽市房贷政策保持稳定，此次调整为银行自主操作。

首付不仅仅是商业贷款。

近日，南宁公积金中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，明确二套房公积金首付最低降至总房价的30%。

除了南宁，北海、自贡等城市近期也下调了公积金贷款首付比例。

在城市的一些地区，20%的首付也已经出现。比如在广东佛山的非限购区域，有几个楼盘执行了20%的首付策略。

不过，有佛山本地中介告诉《中国新闻周刊》，相关政策一直存在，只是去年银行贷款额度紧张，很少有银行执行相关政策。

为什么上述地区的首付降到了20%？

广东省住房政策研究中心研究员李分析，国家已经明确规定了差别化的住房信贷政策。未实施“限购”措施的城市，允许下调居民家庭首套个人住房最低首付款比例。原则上允许25%的最低首付比例下浮5个百分点，执行20%的首付比例。

李对《中国新闻周刊》表示，部分城市银行的首付行为是市场化的经营行为，不能解读为城市放松管制。

但值得注意的是，部分城市的此轮首付行为也存在风险隐患。

据《中国经营报》报道，在惠州大亚湾，一些海景楼盘以“送两成首付”吸引租客。据当地中介介绍，虽然银行还是首付30%，但开发商会以“送20%首付”的形式给予优惠返还，达到了首付10%的效果。

在湖南郴州，甚至出现了“首付2万”的营销。

易居研究院首席研究员严跃进直言，据相关媒体核实，最近郴州购房首付比例按20%计算，但实际操作中，比如首付12万，可以先付给开发商2万，剩余10万可以按季无息付给开发商。2万低首付的做法其实和首付贷差不多。

“这种情况值得关注，因为首付贷实际上是购房加杠杆，风险极大。从购房者的角度来看，虽然是个人购房行为，但如果这种情况在行业内普遍存在，可能会成为新的金融风险。”严跃进说。

全面松绑还是保护刚需？

除了首付下调，房贷利率也成为房地产市场新的调整点。

以一线城市广州为例，自2月21日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行纷纷下调广州地区房贷利率。邮储银行自2月22日起下调房贷利率。

国有银行宣布降息后，广州多家股份制商业银行纷纷跟进。

据了解，广州首套房利率由之前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%)，二套房利率由LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。

目前上海多家银行，如招商银行、建设银行、工商银行，首套房商业贷款利率为4.95%，较之前的5%下调0.05%。但是贷款周期明显比以前快了，新房和二手房的贷款周期几乎没有区别。

2022年2月，RealData个城市房贷成交数据显示，87个城市主流房贷利率环比下降，其中惠州、中山、呼和浩特首套房贷降幅较大，达到30个基点，重庆、南京、绍兴下降25个基点，无锡、温州、常州下降20个基点。

上述报告还显示，目前全国103个城市的平均贷款周期在40天以内，其中北京和深圳，近四成城市的贷款周期在1个月以内。

利率的放松也给了很多房地产从业者信心。

“受深圳限购影响，去年上半年珠三角投资客在广州集中了一段时间，广州市场异常火爆。之后为了抑制市场过热，政府出台了严格的限购政策，利率突然提高。市场很快就冷了，我手里的几个刚需客户都转而持观望态度。”广州房地产经纪人王娟告诉《中国新闻周刊》。

中原银行首席经济学家王军对《中国新闻周刊》表示，前一阶段一些地方政策执行过于严格，对很多真正的购房者造成了影响，上述调整也是一种修正。

在王军看来，从去年四季度开始，房地产调控相关政策密集出台，无论是信贷政策还是具体城市的调控，都做了一些灵活的调整。

“这些政策出台的背景是部分房地产企业资金链困难，整个行业从销售到投资的疲软已经开始拖累宏观经济市场和稳增长的大局。所以近期的调整是稳增长背景下的逆周期调整。”他说。

王力可君，许多业内专家认为，最近的政策是一个区域间的微调，并不会影响国家对房地产业的态度。

城市基本面决定房产价值。

值得注意的是，近期商业贷款首付下调至两成的城市多集中在三四线城市，如菏泽、赣州、驻马店等。

在广东佛山，即使有20%首付的区域，也集中在当地经济实力相对较弱的非限购区域。

RealData首席研究员徐小乐告诉《中国新闻周刊》，下调首付比例的城市多为三四线城市，部分地区库存较高，但需求相对不足，市场修复的动力较弱。

李也认为，在首付降低到20%的城市或地区，不仅库存较大，更重要的是房价仍处于明显下跌中，市场情绪低迷，导致相关地区房价和成交量出现负增长周期，需要采取类似逆周期的政策调整。

但是一线城市的情况完全不同。

徐小乐认为，目前一线城市人口持续流入，住房供不应求，仍有房价上涨的压力。

“分化已经存在很久了。现在，显然是越来越糟了。”李对分析道。

近日，住房和城乡建设部部长王曾公开表示，我国城市发展已进入城市更新的重要时期，由过去的大规模增量建设，转向存量升级和增量结构调整并重，即由“是或不是”转向“好或不好”。

在此背景下，一线城市长期被看好，三四线城市房价暴涨的机会已不存在，而二线城市成为最难判断的区域。

从2021年下半年到现在，部分二线城市也出现了库存高企、市场低迷的现象。

今年2月15日，郑州市代市长何雄坦言，“郑州的房地产市场现在遇到了一些小困难”。

2021年，昆明实际GDP50增速仅为3.7%，在全国50强城市中排名最后，房地产投资增速为-5.1%。低迷的房地产市场被认为拖累了当地经济。

王军表示，无论是信贷领域，还是区域购房政策的刺激，都应该建立在这个区域长期的产业振兴和人口流入的基础上，即房地产主要看城市经济的基本面。

近年来，郑州每年净流入人口超过40万，住房需求旺盛。昆明也处于人口持续流入的过程中。两地经济基本面良好。房价为什么会跌？

有分析认为，这与两地房地产投资过热有关。易居研究院数据显示，2019年上半年，郑州和昆明房地产投资占GDP比重分别为28.3%和36.3%。

在不少专家看来，在消化完建设热潮的库存后，人口持续流入的二线城市市场依然值得看好。