需提供200万存款证明！李嘉诚家族在北京最后一个豪宅项目开盘，已经囤地20年

需提供200万存款证明！李嘉诚家族在北京最后一个豪宅项目开盘，已经囤地20年

#李嘉诚家族北京最后的豪宅项目开盘#10月底，北京朝阳姚家园“御翠园”项目开盘售楼处，称11月中下旬开盘，吹价10万元/m2。据时代财经介绍，崔玉花园的验资工作已于11月2日开始。根据你打算购买的户型或排屋类型，购房人自己账户必须有50万或100万，同时必须提供以购房人名义首付200万或800万(含存款、理财、股票)的证明。

翡翠花园是李嘉诚旗下内地房地产业务运营平台和记黄埔开发的项目。项目所在的姚家园地块在2001年被和记黄埔拿下，开发周期已经长达21年。此次入市将是姚家园地块的最后一期。据销售人员介绍，这也是和记黄埔在北京的最后一个项目。

不仅仅是崔玉花园，现在在京沪穗，李嘉诚家族还有囤积了十几年土地的待售楼盘，并且在持续缓慢的处理内地库存。距离李嘉诚家族上一次在内地拿地(2012年)已经过去十年了。

21年来，北京豪宅价格暴涨10倍。

和记姚家园项目位于北京市朝阳区姚家园路与青年路交叉口。属于北京中央商务区东扩区，距望京、国茂仅20分钟车程，被称为“CBD后花园”。近几年楼市处于上升的潮清板块，二手房整体交易量活跃。

然而，21年前，位于北京东四环的姚家园还是一片冷清景象，鲜有买家问津。李嘉诚看上了这个地方。2001年，和记黄埔与北京市政府签订协议，以7亿元出售总建筑面积40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。

当时据和记黄埔北京公司相关高层宣布，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期开发，建设3000多个住宅单元。然而，拿地后没几年，工程就一直拖着。直到2004年国土部“831土地大限”的最后一天，和记黄埔才与北京市相关部门签订了姚家园地块的开工合同。

2005年11月，拿地四年后，项目一期逸翠园终于开盘，均价9000元/平方米，较楼面价溢价。当时项目周边的国美第一城、星河湾等楼盘已经入市，姚家园地块所在的泛CBD、朝青板块楼市处于成熟状态。

在最初的盈利之后，李嘉诚继续保持着缓慢的发展速度。6年后，姚家园二期项目崔玉宓尚于2011年11月推出，成交均价涨至29000元/平方米；当时，周边姚家园以东一块住宅混合公建用地的土地拍卖价格为7648元/平方米，约为黄娜地价的4倍。

从那以后，整个姚家园项目就被归为无声无息了。

目前计划入市的崔玉花园是整个姚家园项目唯一未开发的地块，是逸翠园系列的二期。早在2014年，逸翠园二期就已经进行了项目环评公示，并于2019年正式命名为“崔玉花园”。它作为一个纯粹的新盘被简要介绍，但它没有在市场上推广销售。

在过去的两年里，崔玉花园一度陷入了易手的传闻中。2020年，有消息称，长江实业拟出售北京和上海两处房产，对应价值500亿元，分别为北京市潮阳区逸翠园二期项目和上海市普陀区尚高场综合体项目。此后，一直有市场传言融创将接手崔玉花园，但并无后续。

现在，和记黄埔终于将崔玉花园上市了。房源类型有平升房和联排房，均为毛坯房，共1024套房源，吹价10万元/平米左右。按面积分段，预计平层总价在1350-1900万元左右，联排别墅总价在3500-4800万元。

相比逸翠园一期9.5万元/平方米的二手挂牌价，崔玉花园的吹价略高。潮清的一位中介告诉时代财经记者，其实2021年和记黄埔已经向住建委报了12万元/平米的均价，但因为价格太高没有获批。今年重新申报预估单价在10-11万元/平方米。

代理人说，最近有很多客户去售楼处询价。“这个项目可能会抢走新建的钟健花园的一些顾客。钟健花园在五环外，崔玉花园在五环内。配套成熟，是准现房，对2000-3000万预算的购房者有吸引力。”但中介也提到，由于项目开发周期较长，产权使用权可能会缩短，部分购房者也可能因为毛坯房和户型交付的滞后性而产生顾虑。

对于和记黄埔来说，在“囤地”21年后，项目最新吹价达到10万元/平方米，较当年1750元/平方米的拿地价格已上涨超50倍；同时，销售均价比2005年一期推出的9000元/平方米高出10倍。

内地六个项目在售，近十年没有拿地。

第一批进入区域开发，最后一个开盘，等待房价上涨周期来临，项目才投放市场，从而享受土地升值的溢价。这样的发展速度让李嘉诚家族赚得盆满钵满，也引来了不少争议。2012年，北京、黄姚家园项目被指出变相囤地。在当年的业绩会上，李嘉诚回应了公司在内地囤积土地的指责，称集团没有在内地囤积土地，“没有不想更快开工的项目。”

但纵观李嘉诚在内地的三四十个项目，基本上开发周期都很长，三五年到二十多年都有。在房地产开发黄金周，这种囤积土地、捂盘的模式屡试不爽。

除了北京的姚家园项目，长实系在广州、上海等一线城市还有一些开发周期为20年的项目，也在慢慢的销售。以上海真如的“尚高场”项目为例。2006年，该项目被长江实业公司以底价22亿元竞得，折合楼面价3027元/平方米。这是在mainland China投资的最大的综合性项目。

直到5年后，项目仍处于打桩阶段，按照项目周边地价计算，项目溢价率已经达到300%。经过7年的囤积，尚高终于在2013年首次推出行政住宅；2019年为住宅项目第一官邸，均价8.5万-9.5万元/平方米。

目前，尚高地区仍有住宅出售。据尚高场的一位销售人员介绍，现在在售的房子都是一楼的地下室房屋，单价在11-16万元/平方米；二手房挂牌均价在12-13万元/平方米左右。

经过16年的发展，随着上海地价的上涨，真如板块的楼面价比真项目拿地之初上涨了十几倍。项目一手售价比13年前的拿地价格上涨了40多倍。广州崔屹庄园项目也是如此，至今仍在销售。该项目由和记黄埔开发。其最早于2005年与广州增城国土局签订出让合同，楼面均价仅为157元/平方米。

搁置了6年，项目才真正开工建设。直到2013年，该项目才入市销售，开盘价格约为8500元/平方米。截至2022年，计划开发多达12期的崔屹庄园将只开发和销售到第三期。由于地处郊区，项目价格近两年涨幅不大，目前在17000元-27000元/平方米之间；但若与当年拿地成本相比，溢价近百倍。

长江实业半年报显示，2022年mainland China仍有6个项目在售，包括重庆裕丰、东莞海逸豪庭、惠州龙珀花园、武汉观湖花园，可售面积约578.25万平方尺，合约64万平方米。长实上半年已完成内地物业销售额74.36亿元，较去年下降逾五成。

事实上，内地土地储备处于“出而不进”的状态，库存持续减少。截至2022年半年报，长实集团可开发土地储备约7600万平方英尺，其中6700万平方英尺位于内地，占比88%。

长实系上一次在内地公开市场拿地是在2012年12月，当时和记黄埔以2320万元收购武汉蔡甸区地块。长江实业在2010-2012年最后一轮内地扩张后，几乎已经停止在内地拿地。

2013年起，长实系开始抛售内地房地产资产，包括广州西城都汇广场、北京三里屯地标盈科中心、上海陆家嘴“世纪汇”综合体、大连西岗项目、成都程楠都汇等。

2022年5月，广州首轮集中供地中，和记黄埔签约参与广州白云区空港大道地块，引发市场猜测李嘉诚将回归内地。但根据竞标记录，和记黄埔在华润、龙湖、中海、保利等房企的参与下，开出了23.6亿元的底价，此后再未出价。